賃貸管理

不動産オーナーになれば、毎月家賃収入が入ってきて、将来が安心と思っていませんか?

平成不動産では、理想と現実のギャップに悩みを抱えるオーナー様より、これまでたくさんのご相談をいただきました。そして、多くの悩みをオーナー様と一緒に解決させていただきました。

資産活用のために不動産投資を始めたものの、入居者がなかなか付かない、家賃収入もどんどん下がっていく。毎月の手取りは少なくなり、入居者に家賃を滞納される。どうすればいいのだろうか?

さまざまな悩みを抱えながら、不動産事業を続けている方も結構いらっしゃいます。

不動産オーナー様が抱えるお悩みとは?

     

     

空き室対策

空室で悩んでいる不動産オーナー様は非常に多いです。

空室が続けば家賃収入が入ってこないので、多くのオーナー様が空室を改善したいと思っています。

・賃貸管理会社に依頼しているのになかなか入居者が決まらない
・入居者が一度退去すると、数ヶ月空室が続く
・空室が続き、家賃収入が安定しない等々、空室に対する悩みはさまざまです。

 

 

部屋探しの目線は?

 

1.立地条件と利便性
2.建物管理の状態・築年数
3.専有面積・間取り
4.室内設備・共用部設備状況
5.賃貸管理会社の対応

 

 

特に1.の立地条件と利便性は重要な項目です。

交通の便はいいか?物件周辺の利便性は良いか?入居者が物件を選定する上で第一優先に考える項目です。

次に、2.の建物管理。建物の管理状態が良いか?外観、内観は定期的に清掃されているか?建物の外観は入居者の物件に対する第一印象を決めます。

マンションの外観やエントランスを見た第一印象で、物件を決める入居者もいます。

【利便性が良いのに入居者が決まらない】

立地と環境条件が最も重要度が高いですが、交通の便が良い、物件周辺にコンビニやスーパーがあり利便性が良い。好条件の物件でも入居者が決まらないケースもあります。

・建物の外観や内観が清掃されておらず、第一印象に清潔感がない。エントランスがオートロックではない
・部屋が狭すぎて、入居者のニーズに合っていない
・室内の設備や間取り、デザインが代わり映えしないので、入居者のニーズに合っていない。室内洗濯機置き場が付いていない
・賃貸管理会社が怠慢で、物件の募集に積極的ではない

等々、オーナーの悩みをヒアリング、調査をしていくと、立地と環境の条件が良くてもその他の条件が悪いことから、入居者が決まらない原因になっていたケースもあります。

現在、空室で困っているあなたは、上記5つの条件をご自身に当てはめたときに、評価はどうでしょうか?
あなたの悩みに当てはまるでしょうか?

空き室対策 お悩みの解決ポイント

 

1.立地条件と利便性   → 条件変更【不可】
2.建物管理状態     → 条件変更【可】
3.専有面積・間取り   → 条件変更【不可】
4.室内設備・共用部設備 → 条件変更【可】
5.賃貸管理会社     → 条件変更【可】

 

 

立地条件と利便性、専有面積・間取りはコントロールできませんが、その他の建物管理状態、室内の設備、賃貸管理会社は改善して評価を上げることが出来ます。

現在、空室で困っているあなたも上記5つの条件を整理し、効果的な改善策を打てば、成果が出る可能性は十分あります。ぜひ空室を解消したい。と思っているオーナーは一度お問い合わせください。

過去の成功事例や経験を元に、最善のアドバイスを差し上げます。

 

入居者トラブル

入居者の属性が悪いばかりに、入居者トラブルから悩みを抱えているオーナー様もいらっしゃいます。

・入居者の家賃滞納が慢性化している
・家賃滞納が続き、結果的に夜逃げされた
・退去後、部屋の中に大量のごみが散乱していた
・小さなことでも、毎回のようにクレームを言ってくる
・近隣の住民に迷惑をかける

 

 

 

 1.滞納
 2.入居者の生活マナー
 3.近隣住民とトラブル

 

 

 

 

【滞納】

属性が悪い入居者が付けば、滞納を繰り返す場合があります。
滞納を繰り返す。家賃振り込みの連絡をしても電話に出ない。振り込みをする、と言っても一向に振り込みをしない。
せっかく入居者が付いても、滞納が続けば、オーナー様に家賃収入が入ってこないので精神的にも金銭的にも負担になります。

【入居者の生活マナー】

・夜中朝方に騒いだり、走り回ったりうるさい
・ゴミ出しのマナーを守らない
・知人の車を無断駐車する
・共用部に私物を放置する

入居者の生活マナーから悩みを抱えるオーナー様もいらっしゃいます。

【入り口管理が重要】

滞納がなく、毎月安定して家賃を支払ってくれたり、部屋を綺麗に使ってくれたり、属性の良い入居者を選定するのは極めて重要です。

申込時、賃貸管理会社の入居者審査、入り口管理が重要になってきます。

入居中の対応も管理会社の重要な仕事です。
マナーの悪い入居者に根気強く改善を求めることが入居者の質を向上させる第一歩です。

 

 

上記の5つの条件の内、1.~4.の条件が良くても、賃貸管理会社の対応が怠慢であれば、入居付けが遅くなり、空室期間が長くなる場合があります。

・入居者が解約通知をしているのに、物件の募集を開始しない
・賃貸物件募集ポータルサイトに物件情報を反映していない
・仲介業者へ物件の宣伝などをして、賃貸管理会社が積極的に物件をアピールしていない
・賃貸管理会社から家賃が振り込まれないことがある
・賃貸管理会社から報告・連絡が全くない

賃貸管理会社が怠慢であれば、どれだけ良い物件でも客付けがうまくいかない場合があります。

 

今、入居者の約8割は、インターネットから賃貸物件を検索しています。

賃貸物件ポータルサイトや、ホームページに掲載しなければ、物件は公開されません。

公開していても数年前の写真を流用していたり、外観が古いまま掲載していたり、入居希望者のニーズを把握し設備等の導入をしても伝わらなければ意味がありません。

賃貸管理会社は物件を管理してくれるパートナーですが、管理会社に不満を持っているオーナー様がいるのも事実です。

 

 

【賃貸管理会社の変更】

今の時代、一昔前の管理会社と違って、求められている管理会社は不動産経営の良きパートナーであり、アドバイザーであることが重要です。

空室の募集とクレーム対応、家賃集金送金をするだけの管理会社では賃貸経営はうまくはいきません。収益改善・修繕計画・財務サポート等幅広い分野でのトータルサポートが賃貸経営の改善へと繋がります。当社では、不動産のトータルサポートをモットーにオーナー様の賃貸経営をサポートさせて頂いております。

不動産オーナー、入居者に対してスピード対応、お客様第一主義を行動で示している会社に物件の管理を任せるべきです。

 

家賃収入が入ってきても、キャッシュフローが残らない。と悩んでいる不動産オーナーがいます。

・毎月のローン返済額が大きい
・家賃が下がり、家賃収入が減ってしまった
・毎月・年間のランニングコストが多く、キャッシュフローが残らない
・空き室期間の長期化・入居率低下による家賃収入減

 

 

 

【リフォームによるキャッシュフローの比較】

例)築30年 2LDK 前回入居賃料 60,000円

①通常の原状回復程度の工事 工事費30万円
募集賃料 55,000円  10年間の平均入居率 80%
■10年間の見込みキャッシュ
55,000円 × 120ヶ月 × 80% = 5,280,000円
5,280,000円 - 300,000円 = 4,980,000円

②設備グレードUP、内装リノベーション 工事費150万円
募集賃料 63,000円  10年間の平均入居率 90%
■10年間の見込みキャッシュ
63,000円 × 120ヶ月 × 90% = 6,804,000円
6,804,000円 - 1,500,000円 = 5,304,000円

上記2パターンを比較したときに、数字上では30万円程の差額ですが、実際は最低限の工事で入居した部屋と、入居段階で工事費をかけてリフォームした部屋の10年間のメンテナンス費用を考慮すると、前者の方がより支出が多くなることが予想されます。
築年数や部屋の状態、市場性を加味して最適なアドバイスが出来るかどうかは、管理会社次第になってきます!

 

【ローンの借入金利が高い】

その他のキャッシュフローが悪くなる原因は、ローンの借入金利が高く、毎月の返済額が高いことです。

例えば、2,000万円の不動産物件を購入するときに、金利3.0%、期間35年、2,000万円フルローンで組んだ場合。

毎月の返済額は76,970円/月、返済総額は約3,232万円となります。
一方、金利2.0%でローンを組めば、毎月の返済額は66,253円/月、返済総額は約2,782万円となります。
金利3.0%と2.0%では、毎月の差額-10,717円、返済差額約-450万円です。

450万円あれば、中古ワンルームマンションを1室購入できます。それくらいの返済差額です。
ローンの借入金利を抑えることが、不動産投資においてどれだけ重要か?ご理解いただけると思います。あなたは現在、ローンの返済で悩んでませんでしょうか?

 

【ローンの借り換え】

本人の属性評価が高く、低い金利でローンの借り換えが出来る場合もあります。

弊社の提携金融機関で低金利で借り換えできる可能性がありますので、ぜひ一度ご相談ください。

 

 

 

 

中古の物件を購入してから、機器に不具合が発生し、故障した。中古物件を購入してから設備の故障等で突発的に修繕費用が必要になる場合があります。
マンションの部屋内部の設備の寿命は10年~15年なので、築10年を超えてくる物件では、設備の故障・不具合が発生する可能性があります。

機器設備は一度故障して交換となると、大体数万円~数十万円必要になります。

更に、築20年30年以上の物件では、水回りの排管が劣化し、漏水を起こす場合があります。漏水で他の部屋に被害を与えれば、数百万円の損害賠償を請求されるケースもあります。

【突然の漏水】

2階の部屋の水回りから漏水して1階で天井から水が漏れ、漏水被害にあうこともあります。
パソコン機器、書類、漏水の対応、所有している物品と漏水の対応等、被害を受けました。

結果的に、数百万円の損害となり、相手先に損害賠償請求をすることなりました。

突発的な設備機器不良から費用が必要になることがあります。オーナーにとって、計画していない支出は精神的にも金銭的にも負担になると思います。

 

【修繕費用のストック・リノベーションと火災保険の有効活用】

解決策として、一番は物件を購入する前に、設備の交換時期や今後不具合が起こらないかどうかを確認し、その上で設備交換費用を事前にシミュレーションしておくことです。

既に物件を所有している人は、突発的な支出があっても対応できるように毎月数千円ずつストックしておくとか、上記で説明したようなリノベーション工事を実施するのも改善策になると思います。

リノベーションを実施すれば、部屋内部の古くなった排管や設備を全て取り換えて、新築同様に生まれ変わります。リノベーションによる資産価値向上に、ご興味がある方は一度お問い合わせください。

 

その他にも、火災保険に加入していることで、突発的な設備不具合による漏水事故等に対応できるケースがあります。火災保険を有効活用することもオーナー様の実質的支出を抑える一つの方法です。

当社では、火災保険の請求手続きも全てサポートしております。

 

不動産オーナー 悩みまとめ

不動産オーナーはさまざまな悩みを抱えながら、不動産事業を続けていると思います。

始める前は家賃収入が安定的に入ってきて、将来は安定した生活が送れる。と思っても、実際は空室が続き家賃収入が安定しない、キャッシュフローが残らない、出費がかさむ。理想と現実とのギャップに悩んでいるオーナーは多いです。

今抱えている悩みを解決して、前に進みたいと本気で思っている方は、ぜひ一度お問い合わせください。
あなたのお悩みを解決するための、最善の案をご提示させていただきます。